서울에서 매매로 소유권이 100번 넘어갈 때, 경매로 넘어간 것은 몇 건인지 세어 봤습니다. 강서구는 19.24건, 용산구는 0.82건입니다. 23.5배 차이입니다. 같은 서울인데 그렇습니다.
얼마 전에 전국 단위로 경매를 한 번 셌습니다. 이번에는 서울 안만 봅니다. 전국을 볼 때는 안 보이던 것이 구 단위로 내려가니 보였습니다.
그리고 세어 보다가 뜻밖의 것이 하나 더 나왔습니다. 경매가 많이 늘어난 구일수록, 늘어난 것이 「담보를 잡은 은행이 넘긴 경매」가 아니었습니다. 그 이야기는 다섯째 절에 있습니다.
이 글의 「경매」는 법원 경매(임의경매 + 강제경매)입니다. 공매는 뺐습니다. 지난 글과 같은 기준으로 재려고 그랬습니다.
그리고 이 숫자는 거래가 아니라 등기 신청입니다. 경매로 넘어간 뒤 소유권 이전등기까지 마친 건을 셉니다.
토지·건물·아파트가 구분 없이 함께 들어 있습니다. 「아파트 경매」로 읽으시면 안 됩니다. 아래 일곱째 절에 주택만 따로 세어 본 결과를 적어 두었습니다.
근거: 대법원 등기정보광장 「소유권이전등기 신청현황(등기원인별)」 2015년 1월부터 2026년 7월까지
1. 스물다섯 구가 이렇게 갈렸습니다
최근 1년(2025년 8월~2026년 7월) 서울 각 구에서 매매 등기 100건당 경매가 몇 건이었는지입니다. 네모가 예전 값, 화살표가 닿은 쪽이 지금 값입니다. 늘어난 구는 동그라미, 줄어든 구는 마름모로 그렸습니다.
| 구 | 지금 | 2019~2021년 3년 평균 | 배수 |
|---|---|---|---|
| 강서구 | 19.24건 | 1.10건 | 17.4배 |
| 금천구 | 18.24건 | 0.69건 | 26.4배 |
| 구로구 | 9.27건 | 1.52건 | 6.1배 |
| 관악구 | 8.07건 | 1.18건 | 6.8배 |
| 양천구 | 6.99건 | 1.22건 | 5.8배 |
| 강북구 | 4.66건 | 1.67건 | 2.8배 |
| 서울 전체 | 4.37건 | 0.99건 | 4.4배 |
| 도봉구 | 4.23건 | 1.30건 | 3.3배 |
| 중랑구 | 4.04건 | 0.93건 | 4.3배 |
| 영등포구 | 3.77건 | 0.54건 | 7.0배 |
| 성북구 | 3.29건 | 1.11건 | 3.0배 |
| 동작구 | 3.08건 | 1.55건 | 2.0배 |
| 종로구 | 2.72건 | 1.25건 | 2.2배 |
| 중구 | 2.64건 | 1.92건 | 1.4배 |
| 은평구 | 2.62건 | 1.19건 | 2.2배 |
| 서대문구 | 2.60건 | 0.94건 | 2.8배 |
| 동대문구 | 2.51건 | 0.67건 | 3.8배 |
| 송파구 | 2.47건 | 0.54건 | 4.6배 |
| 광진구 | 2.15건 | 1.01건 | 2.1배 |
| 강동구 | 1.89건 | 0.68건 | 2.8배 |
| 강남구 | 1.88건 | 0.65건 | 2.9배 |
| 서초구 | 1.71건 | 0.79건 | 2.2배 |
| 마포구 | 1.70건 | 0.52건 | 3.3배 |
| 노원구 | 1.59건 | 0.77건 | 2.1배 |
| 성동구 | 1.33건 | 1.81건 | 0.7배 |
| 용산구 | 0.82건 | 0.57건 | 1.4배 |
지금 값이 큰 순서로 놓았습니다. 굵은 줄이 서울 전체 4.37건이고, 그 위가 서울 평균보다 많은 구, 아래가 적은 구입니다. 강서구는 평균의 네 배가 넘고 용산구는 다섯 분의 일입니다.
맨 오른쪽 배수 열은 순서가 뒤섞여 보이실 텐데 맞습니다. 출발점이 낮았던 구일수록 배수가 커지기 때문입니다. 그 이야기는 여섯째 절에 따로 적었습니다.
다만 「강서구는 다섯 집에 한 집이 경매」라는 뜻은 아닙니다. 19.24는 매매 100건을 기준으로 잰 값입니다. 매매와 경매를 합쳐 놓고 그중 경매가 몇 %인지 세면 강서구는 16.1%, 서울 전체는 4.2%입니다. 다른 곳 숫자와 견주실 때는 무엇으로 나눈 값인지 먼저 보십시오.
늘지 않은 구는 성동구 하나뿐입니다. 나머지 스물네 곳은 모두 올랐습니다.
처음에는 2021년 한 해와 견주려 했습니다. 그런데 성동구의 2021년 값이 4.75건으로 유독 높았습니다. 열어 보니 2021년 2월 한 달에만 305건이 몰려 있었고, 그것이 그 해 성동구 경매 342건의 89%였습니다. 이 한 달 때문에 성동구는 「경매가 크게 줄어든 구」로 보였습니다.
한 해만 기준으로 삼으면 그 해 한 달의 무더기가 배수를 통째로 만듭니다. 그래서 2019년부터 2021년까지 3년 평균을 기준으로 삼았습니다. 같은 방식으로 지금 값도 확인했는데, 상위 여덟 구는 어느 한 달도 그 열두 달의 18%를 넘지 않았습니다. 한 달이 판을 만든 자리가 없다는 뜻입니다.
2. 언제부터 갈라졌나
2019년 상반기만 해도 강서 1.2건, 금천 0.5건, 용산 1.6건이었습니다. 지금 위아래로 갈린 구들이 그때는 거의 붙어 있었습니다. 다만 구로구가 4.7건으로 혼자 튀는데, 그 반기가 죽 높았던 게 아닙니다. 2019년 2월 한 달에만 145건이 몰렸고 그 한 달이 반기 전체의 64%였습니다. 그림에서 이렇게 뾰족한 봉우리를 보시면 한 달짜리인지 먼저 의심하시는 편이 좋습니다.
- 강서구는 2023년 하반기에 7.5건으로 처음 뛰었고, 2024년 하반기에 16.5건이 됐습니다.
- 금천구는 한 해 늦습니다. 2024년 하반기 8.5건, 2025년 상반기 12.9건으로 올라섰습니다.
- 용산구는 같은 기간 내내 0.7~2.5건 사이에 머물렀습니다. 한 번도 3건을 넘지 않았습니다.
갈라진 시점이 2023년 하반기부터라는 점은 기억해 둘 만합니다. 그 무렵 무슨 일이 있었는지는 이 자료가 말해 주지 않습니다.
3. 이 숫자를 내 일에 쓰려면
숫자를 먼저 보셨으니, 이것이 무엇에 쓰이고 무엇에 안 쓰이는지 짚고 가겠습니다.
집을 사려고 보시는 분. 우리 구 값이 높다고 그 동네를 피할 이유는 되지 않습니다. 이 비율은 「경매가 늘었다」와 「매매가 줄었다」가 섞인 값이라, 거래가 얼어붙은 곳에서도 올라갑니다. 위 표에서 배수가 큰 구를 보실 때는 분모(매매 등기)가 그동안 어떻게 움직였는지 함께 보셔야 합니다.
전세로 들어가려는 분. 여기가 이 글에서 실제로 쓸모 있는 자리입니다. 다섯째 절에서 보시겠지만 강서·양천·금천은 판결을 받아 넘긴 경매가 특히 많습니다. 담보 실행이 아니라는 뜻입니다. 계약 전에 등기부의 갑구와 을구를 함께 확인하시고, 확정일자와 전입신고를 미루지 마십시오. 순위는 하루 차이로 갈립니다. 이미 보증금을 못 받고 계신 상황이라면 임차권등기명령이 먼저입니다.
이미 그 구에 사시는 분. 이 숫자는 동네 전체의 총량이지 개별 단지나 개별 집의 사정이 아닙니다. 같은 구 안에서도 물건마다 다릅니다.
어느 경우에도 쓸 수 없는 것. 앞으로 값이 오를지 내릴지입니다. 이 자료에는 그 답이 없습니다.
4. 서울 경매 넷 중 하나가 한 구에서 나왔습니다
앞의 그림들은 비율이었습니다. 이번에는 건수입니다.
최근 1년 서울 경매는 모두 9,254건인데, 그중 강서구가 2,201건(23.8%)입니다. 스물다섯 구 중 한 구가 넷에 하나꼴을 차지합니다.
그 다음은 구로구 874건, 금천구 757건입니다. 나머지 열일곱 구를 합치면 3,231건입니다.
비율 순서와 건수 순서는 다릅니다. 금천구는 비율로는 2위인데 건수로는 3위입니다. 매매 자체가 적은 구여서 그렇습니다. 두 그림을 겹쳐 읽지 마시고 따로 보십시오.
5. 그런데 같은 「경매」가 아니었습니다
앞에서 예고한 대목입니다.
경매에는 두 갈래가 있습니다.
- 임의경매 : 담보를 잡은 쪽(주로 은행)이 판결 없이 바로 넘기는 것입니다. 근저당이 잡힌 집에서 이자가 밀리면 이 길로 갑니다.
- 강제경매 : 담보를 실행하는 길이 아니라, 판결처럼 법이 인정하는 문서를 먼저 받아야 넘길 수 있습니다. 잡아 둔 담보가 없거나 모자란 빚에서 이 길로 갑니다.
서울 전체를 보면 강제경매가 64%입니다. 그런데 구별로 갈라 보면 이렇습니다.
| 구 | 최근 1년 경매 | 강제경매 몫 | 임의경매 몫 |
|---|---|---|---|
| 강서구 | 2,201건 | 87% | 13% |
| 양천구 | 555건 | 82% | 18% |
| 금천구 | 757건 | 76% | 24% |
| 구로구 | 874건 | 58% | 42% |
| 송파구 | 332건 | 33% | 67% |
| 서초구 | 163건 | 31% | 69% |
| 노원구 | 160건 | 20% | 80% |
강서구는 강제경매가 87%입니다. 양천구 82%, 금천구 76%가 뒤를 잇습니다. 반대편 끝에는 노원구 20%, 서초구 31%가 있습니다.
즉 강서·양천·금천에서 늘어난 것은 은행이 담보를 실행한 경매가 아니라, 판결을 받아 넘긴 경매입니다. 같은 「경매 증가」라는 말 안에 성격이 다른 두 가지가 섞여 있었습니다.
어떤 빚이었는지 이 자료는 말하지 않습니다. 판결을 받아 경매로 넘기는 채권에는 여러 가지가 있고, 이 통계에는 그 종류가 담겨 있지 않습니다.
이 셋에서 무슨 일이 있었는지 궁금해지는 대목입니다만, 이 통계가 확인해 주는 것은 「강제경매 비중이 유독 높다」는 사실 하나입니다.
그 앞을 알아보시려면 개별 물건 단위로 내려가야 합니다. 법원경매정보(courtauction.go.kr)에서 사건별로 신청 채권자와 청구 금액을 볼 수 있고, 그것이 이 통계가 답하지 못하는 「왜」에 가장 가까운 자료입니다.
6. 배수로 보면 순서가 또 바뀝니다
지금 값이 아니라 「그때보다 몇 배가 됐나」로 보면 순서가 바뀝니다. 금천구가 26.4배로 1위입니다. 강서구(17.4배)보다 큽니다.
출발이 낮았기 때문입니다. 금천구는 0.69건에서 시작했고 강서구는 1.10건에서 시작했습니다.
배수가 크다고 지금 수가 큰 것은 아닙니다. 예를 들어 송파구는 4.6배로 상위권에 들어 있지만 지금 값은 2.47건으로 서울 평균 아래입니다. 배수만 보고 「송파에 경매가 많다」고 읽으시면 어긋납니다.
7. 이 숫자로 할 수 없는 말
- 낙찰가·낙찰률·수익률이 없습니다. 이 통계는 등기 신청 건수만 담습니다. 얼마에 팔렸는지는 다른 자료를 보셔야 합니다.
- 왜 경매로 갔는지가 없습니다. 위에서 본 강제경매 비중은 「담보를 실행한 게 아니라 판결을 거쳤다」까지만 말합니다.
- 거래가 아니라 등기입니다. 경매가 진행 중이거나, 낙찰됐지만 아직 등기를 안 했으면 이 숫자에 안 잡힙니다. 지금 법원에 걸려 있는 물건과는 다른 수입니다.
- 매매가 적은 구는 비율이 커집니다. 분모가 작으면 같은 경매 건수라도 비율이 크게 나옵니다. 서울 25개 구는 모두 최근 1년 매매 등기가 2,000건을 넘어 이 문제는 작습니다만, 전국으로 넓히면 이 함정이 큽니다.
- 집만 센 숫자가 아닙니다. 토지와 일반 건물이 함께 들어 있습니다. 구마다 그 비중이 다른데, 매매 등기 가운데 아파트·연립·다세대가 차지하는 몫이 양천구는 95%인 반면 종로구는 54%입니다.
아파트·연립·다세대만 담은 자료가 따로 있어서 같은 계산을 다시 했습니다. 결론은 그대로였습니다. 강서구가 여전히 1위(20.33건), 용산구가 여전히 꼴찌(0.93건)이고 두 구의 거리는 22.0배입니다. 강제경매 비중도 강서 89%·노원 19%로 방향이 같습니다.
다만 값은 조금씩 달라집니다. 서울 전체가 4.37에서 4.62로 오르고, 4위와 5위(관악·양천)의 순서가 바뀝니다. 이 글의 표에 실린 값은 토지·건물을 포함한 전체 기준입니다. 앞서 낸 전국 편과 같은 기준으로 두려고 그렇게 했습니다.
8. 정리하면
- 서울 안에서 강서구 19.24건 ↔ 용산구 0.82건, 23.5배 갈렸습니다. 서울 전체는 4.37건입니다.
- 늘지 않은 구는 성동구 하나입니다. 나머지 스물네 곳은 모두 올랐습니다.
- 서울 경매 9,254건 가운데 강서구 한 곳이 23.8%입니다.
- 강서·양천·금천은 강제경매가 76~87%로, 서울 전체(64%)보다 훨씬 높습니다. 담보 실행이 아니라 판결을 거친 경매라는 뜻입니다.
- 갈라진 때는 2023년 하반기부터입니다.
· 경매로 넘어간 집은 2015년보다 적습니다 — 그런데 경매를 시작한 물건은 2.87배 쌓였습니다
· 전세 계약 전에 등기부에서 볼 것은 세 칸입니다
· 매매가는 10배 벌어져도 전세가는 4배뿐, 깡통전세는 그 틈에서 생깁니다
출처: 대법원 등기정보광장 「소유권이전등기 신청현황(등기원인별)」, 2015년 1월부터 2026년 7월까지. 「경매」는 임의경매·강제경매로 인한 매각의 합이며 공매는 제외했습니다. 부동산 유형은 토지·건물·집합건물 전체이고, 주택(집합건물)만으로 검산한 값은 일곱째 절에 적었습니다. 비교 기준은 2019년부터 2021년까지 3년 평균입니다.
이 글은 공개된 통계를 정리한 것으로 투자 권유가 아닙니다. 투자 판단과 그 결과는 투자자 본인에게 있습니다.
