이번 주 서울 아파트값은 +0.22% 올랐습니다. 그런데 25개 구 가운데 내린 곳이 둘 있습니다. 강남구 -0.41%, 서초구 -0.23%입니다. 이 둘은 서울에서만 꼴찌가 아니라 전국 182곳 가운데 하위 1위와 2위입니다. 전국에서 가장 많이 내린 두 곳이 서울에서 가장 비싼 두 구였습니다.
이 글은 한국부동산원이 8월 31일 기준으로 조사한 주간 아파트가격동향을 정리한 것입니다. 곳수와 순위는 시·군·구 182곳을 놓고 셌습니다. 구를 거느린 시 전체(예: 수원시)와 권역 묶음은 같은 곳을 두 번 세게 되어 뺐습니다.
1. 이번 주 성적표
[지역별 매매·전세 주간 변동률]
| 지역 | 매매(한 주) | 전세(한 주) |
|---|---|---|
| 전국 | +0.09% | +0.10% |
| 수도권 | +0.17% | +0.18% |
| 서울 | +0.22% | +0.21% |
| 경기 | +0.19% | +0.16% |
| 인천 | +0.01% | +0.19% |
| 지방권 | +0.01% | +0.04% |
| 5대광역시 | +0.01% | +0.08% |
전국이 +0.09%인데 지방권과 5대광역시는 +0.01%입니다. 전국 값은 수도권이 끌어올린 평균입니다. 지방에 사시는 분이 전국이 0.09% 올랐다는 뉴스를 보고 내 동네도 그만큼 올랐으리라 짐작하면 어긋납니다.
인천은 지난주에 이어 또 눈에 띕니다. 매매는 +0.01%로 멈춰 있는데 전세는 +0.19%입니다. 수도권 안에서 인천만 두 값이 벌어져 있습니다.
2. 서울 25개 구 가운데 둘만 내렸습니다
[서울 25개 구 매매 변동률]
| 구 | 매매(한 주) |
|---|---|
| 강남구 | -0.41% |
| 서초구 | -0.23% |
| 송파구 | +0.01% |
| 양천구 | +0.07% |
| 용산구 | +0.09% |
| 광진구 | +0.10% |
| … | … |
| 강북구 | +0.45% |
| 강서구 | +0.45% |
| 노원구 | +0.50% |
| 중랑구 | +0.52% |
| 성북구 | +0.54% |
서울 25개 구 가운데 마이너스는 강남구와 서초구 둘뿐입니다. 나머지 23곳은 모두 올랐습니다. 가장 많이 오른 곳은 성북구 +0.54%, 중랑구 +0.52%, 노원구 +0.50%입니다.
한 주 안에서 강남구와 성북구의 차이는 0.95%포인트입니다.
표에는 양 끝만 실었습니다. 우리 구가 어디쯤인지는 위 그림에서 25개 구를 모두 보실 수 있습니다.
3. 강남은 넉 주째 내리는 중이고, 넉 주 가운데 이번이 가장 가팔랐습니다
[강남·서초·송파 추이]
이번 주에 갑자기 꺾인 것이 아닙니다. 강남구는 넉 주 연속 내렸고, 내리는 폭이 매주 커졌습니다.
| 기준주 | 강남구 | 서초구 | 송파구 |
|---|---|---|---|
| 8월 1주(8/3) | +0.01% | +0.02% | +0.15% |
| 8월 2주(8/10) | -0.02% | -0.04% | +0.12% |
| 8월 3주(8/17) | -0.05% | -0.09% | +0.10% |
| 8월 4주(8/24) | -0.11% | -0.05% | +0.09% |
| 8월 5주(8/31) | -0.41% | -0.23% | +0.01% |
서초구도 넉 주째 내리는 중입니다. 송파구는 아직 플러스지만 위 표에서 보시듯 +0.15%에서 +0.01%까지 계속 줄어 이번 주에 사실상 멈췄습니다. 석 달 반 전인 5월 18일 주에는 +0.38%였습니다.
그러면 강남구 -0.41%는 얼마나 큰 값일까요. 2018년 12월부터 403주를 세어 봤습니다.
| 순위 | 기준주 | 낙폭 |
|---|---|---|
| 1위 | 2019년 1월 마지막 주 | -0.59% |
| 2위 | 2022년 마지막 주 | -0.44% |
| 3위 | 2022년 12월 셋째 주 | -0.44% |
| 4위 | 2022년 12월 넷째 주 | -0.44% |
| 5위 | 이번 주(8/31) | -0.41% |
| 6위 | 2023년 1월 첫 주 | -0.41% |
403주 가운데 다섯 번째로 큰 낙폭입니다. 앞선 넷은 2019년 초 한 번과 2022년 연말에 몰려 있습니다.
퍼센트가 잘 와닿지 않으실 수 있습니다. 강남구에서 2026년 3월 이후 실제로 거래된 값의 한가운데가 26억 7천만원이니, 한 주에 1,100만원쯤 내린 셈입니다. 넉 주를 합치면 1,600만원 가까이 됩니다. 같은 주에 성북구는 9억 4천만원짜리가 500만원쯤 올랐습니다.
다만 이건 구 전체의 가운데값으로 어림한 것이지 특정 아파트가 그만큼 움직였다는 뜻은 아닙니다.
다만 5위와 6위는 표기가 둘 다 -0.41%로 같습니다. 소수점 아래를 더 보면 이번 주가 -0.4134%, 2023년 1월 첫 주가 -0.4117%로 아주 조금 차이 납니다. 가장 크다고 말하기는 어렵습니다. 직전에 이만큼 내린 것이 그 2023년 1월 첫 주이고, 그때부터 43개월, 3년 7개월이 지났습니다.
4. 이 표로 말할 수 있는 것과 없는 것
한 주 값으로 방향을 단정하기는 이릅니다. 다만 이 주의 숫자에서 확실히 말할 수 있는 것과, 아직 말할 수 없는 것을 갈라 적습니다.
말할 수 있는 것
- 강남·서초는 한 주 튄 것이 아니라 넉 주 연속 내렸고, 폭이 매주 커졌습니다.
- 같은 주에 서울 나머지 23개 구는 모두 올랐습니다. 서울 전체가 식은 것이 아닙니다.
- 강남은 매매만이 아니라 전세도 -0.13%로 내렸습니다. 서초 전세도 -0.10%입니다.
아직 말할 수 없는 것
- 이것이 방향이 바뀐 것인지, 넉 주짜리 조정인지는 이 표로 못 가릅니다. 2022년 연말에는 비슷한 낙폭이 여러 주 이어졌지만, 2026년 5월에는 한 주 내렸다가 곧바로 열세 주 연속 올랐습니다.
- 원인은 이 자료에 없습니다. 가격 지수는 얼마나 움직였는지만 알려 주지 왜 움직였는지는 알려 주지 않습니다.
집을 보고 계신 분이라면, 강남·서초의 넉 주와 나머지 구의 넉 주가 정반대 방향이라는 점을 기억하시면 됩니다. 서울 평균 +0.22%라는 한 줄은 이 둘을 함께 덮고 있습니다.
5. 비싼 곳이 다 내린 것은 아닙니다
강남·서초가 내렸다고 하면 고가 아파트가 조정에 들어간 것으로 읽고 싶어지실 수 있습니다. 서울에서 가장 비싼 두 곳이 내린 것은 맞습니다. 다만 그게 「비싸서 내렸다」는 뜻은 아닙니다. 값을 세어 보면 그렇게 말할 수 없습니다.
2026년 3월 이후 실제 거래된 값으로 서울 주요 구의 중위 매매가를 냈습니다. 가장 비싼 네 곳과 이번 주에 가장 많이 오른 세 곳을 나란히 놓은 것입니다.
중위 매매가는 그 구에서 거래된 값을 죽 늘어놓았을 때 한가운데 오는 값입니다. 평균과 달리 아주 비싼 몇 건에 끌려가지 않습니다.
| 구 | 중위 매매가 | 이번 주 변동률 |
|---|---|---|
| 강남구 | 26.7억 | -0.41% |
| 서초구 | 24.5억 | -0.23% |
| 용산구 | 20.8억 | +0.09% |
| 송파구 | 19.3억 | +0.01% |
| 성북구 | 9.4억 | +0.54% |
| 중랑구 | 6.3억 | +0.52% |
| 노원구 | 6.2억 | +0.50% |
세 번째로 비싼 용산구는 +0.09%, 네 번째인 송파구는 +0.01%로 올랐습니다. 값이 비싼 순서대로 내린 것이 아닙니다. 내린 곳은 강남·서초 둘뿐이고, 그 아래로는 비싸든 싸든 다 올랐습니다.
⇒ 고가가 내린다가 아니라 강남·서초가 내린다입니다. 두 문장은 다릅니다.
6. 8월 13일 대책 때문일까
시기를 나란히 놓아 봅니다.
| 날짜 | 일 |
|---|---|
| 8월 2주(8/10 기준) | 강남구가 처음 마이너스로(-0.02%) |
| 8월 13일 | 공급·금융 대책 발표 |
| 8월 3주(8/17 기준) | -0.05% |
| 8월 4주(8/24 기준) | -0.11% |
| 8월 5주(8/31 기준) | -0.41% |
하락은 대책보다 먼저 시작됐습니다. 그리고 그 대책에는 강남만 따로 조이는 조항이 없습니다. 들어 있는 것은 부동산 프로젝트 파이낸싱 보증, 이주비 대출 한도 계산 방식, 임대사업자 대출 예외 확대처럼 공급과 금융을 지원하는 쪽이 대부분이고, 수요 관리는 기존 기조를 이어간다고 적혀 있습니다.
대책 본문에서 강남이 나오는 대목은 다섯 번인데, 다섯 번 다 규제가 아니라 공급 이야기였습니다. LH 서울지역본부가 이전한 뒤 그 부지에 250호를 짓겠다는 계획입니다.
한 가지 더 짚습니다. 강남·서초에 규제가 없다는 뜻이 아닙니다. 두 구는 조정대상지역(2016년 11월)·투기과열지구(2017년 8월)·토지거래허가구역(2025년 10월)이 모두 걸려 있습니다. 8월 13일 대책이 거기에 무언가를 더 얹지 않았다는 뜻입니다.
그런데 이번 주에 가장 많이 오른 성북구도 같은 세 규제가 다 걸려 있습니다. 투기과열지구와 조정대상지역은 2025년 10월, 토지거래허가구역은 강남·서초와 같은 2025년 10월 20일입니다.
⇒ 규제 여부로는 이번 주의 갈림을 설명할 수 없습니다. 내린 곳도 오른 곳도 다 규제지역입니다.
부동산원은 이번 주 보도자료에서 이렇게 적었습니다. 「일부 재건축 추진 단지 등 하향 조정 매물에서 하락 거래가 나타났으나, 수요가 높은 중소형 규모 및 역세권, 대단지 중심으로 상승계약 체결되며 서울 전체 상승」. 강남구는 압구정·대치동 주요 단지, 서초구는 반포·잠원동 대단지 위주로 내렸다고 했습니다. 어느 동네가 끌어내렸는지는 이 설명이 알려 주지만, 왜 그 단지들이 내렸는지까지는 이 자료에도 없습니다.
그래서 이 글에서는 원인을 단정하지 않습니다. 시기가 겹친다는 것과 원인이라는 것은 다릅니다.
7. 한강 남쪽과 북쪽이 갈립니다
| 기준주 | 서울 | 강남지역 | 강북지역 |
|---|---|---|---|
| 7/13 | +0.30% | +0.26% | +0.35% |
| 7/20 | +0.27% | +0.23% | +0.33% |
| 7/27 | +0.25% | +0.18% | +0.32% |
| 8/3 | +0.26% | +0.17% | +0.36% |
| 8/10 | +0.21% | +0.14% | +0.29% |
| 8/17 | +0.22% | +0.14% | +0.30% |
| 8/24 | +0.29% | +0.20% | +0.40% |
| 8/31 | +0.22% | +0.09% | +0.36% |
부동산원은 서울을 한강 남쪽(강남지역)과 북쪽(강북지역)으로 나눠 발표합니다. 이번 주 강남지역은 +0.09%로 여덟 주 가운데 가장 낮고, 강북지역은 +0.36%로 높은 편입니다. 두 값의 차이가 0.27%포인트로 여덟 주 중 가장 벌어졌습니다.
강남지역에는 강남·서초 말고도 송파·강동·양천·동작·관악 등이 들어갑니다. 그 구들이 올랐는데도 지역 평균이 +0.09%까지 내려온 것은 강남·서초의 무게가 그만큼 크기 때문입니다.
8. 전국은 어떤가
[시군구 상하위]
시군구 182곳 가운데 상승 111곳, 보합 15곳, 하락 56곳입니다. 부동산원이 공표하는 셈법(변동률을 소수 둘째 자리로 반올림해 0.00%를 보합으로)을 그대로 따랐습니다. 지난주에는 상승 113곳, 보합 9곳, 하락 60곳이었으니 보합이 늘고 양쪽이 조금씩 줄었습니다.
| 많이 오른 곳 | 변동률 | 많이 내린 곳 | 변동률 |
|---|---|---|---|
| 수원 영통구 | +0.65% | 서울 강남구 | -0.41% |
| 성남 중원구 | +0.54% | 서울 서초구 | -0.23% |
| 서울 성북구 | +0.54% | 부산 강서구 | -0.16% |
| 성남 분당구 | +0.53% | 포항 북구 | -0.15% |
| 서울 중랑구 | +0.52% | 경기 이천시 | -0.15% |
오른 쪽은 수원 영통구 +0.65%, 성남 중원구 +0.54%처럼 경기 남부와 서울 동북권이 섞여 있습니다. 내린 쪽 1·2위가 강남·서초이고, 그 뒤로 부산 강서구·포항 북구·경기 이천시가 따릅니다.
[반년 내내 못 오른 곳]
그리고 2026년 3월 2일 주부터 8월 31일 주까지 스물여섯 주 동안 한 주도 오르지 못한 곳이 18곳입니다.
| 곳 | 26주 누적 |
|---|---|
| 경기 이천시 | -3.72% |
| 경북 포항시 북구 | -3.53% |
| 전남 여수시 | -2.86% |
| 대구 서구 | -2.54% |
| 부산 영도구 | -2.49% |
| 경기 고양시 일산동구 | -1.94% |
| 경북 포항시 남구 | -1.87% |
| 제주 서귀포시 | -1.70% |
| 부산 사상구 | -1.45% |
| 부산 강서구 | -1.41% |
| (나머지 여덟 곳 줄임) |
다만 이 명단은 26주 창이 한 주씩 밀릴 때마다 바뀝니다. 한 주 전 자료(8월 24일 기준)로 같은 방식으로 세었을 때는 16곳이었는데, 창이 2월 마지막 주에서 3월 2일 주로 옮겨 오면서 18곳이 됐습니다. 두 수를 곧바로 견주시면 안 됩니다. 세는 구간이 다릅니다.
9. 사는 쪽 마음은 조금 식었습니다
[매수심리]
위 그림은 시·도 단위라 강남지역·강북지역 구분은 들어 있지 않습니다. 그 둘은 아래 표에서 보시면 됩니다. 그림에서는 서울 다음으로 수도권과 전북이 100을 넘는 자리에 있습니다.
| 지역 | 매매 심리 | 전주 대비 |
|---|---|---|
| 전국 | 99.6 | -0.3 |
| 수도권 | 105.2 | -0.6 |
| 서울 | 113.5 | -0.5 |
| 서울 강남지역 | 108.7 | -1.0 |
| 서울 강북지역 | 118.4 | +0.0 |
| 경기 | 101.8 | -0.7 |
| 5대광역시 | 93.4 | +0.0 |
| 지방권 | 94.4 | +0.0 |
100이 사려는 쪽과 팔려는 쪽이 같은 상태입니다. 100보다 크면 사려는 쪽이 많다는 뜻입니다.
서울은 113.5로 여전히 사려는 쪽이 많지만 한 주 전보다 0.5 내렸습니다. 강남지역은 1.0 내려 서울 안에서 가장 많이 빠졌고, 강북지역은 그대로입니다. 값이 갈린 방향과 심리가 갈린 방향이 같습니다.
전국은 99.6으로 균형선 아래입니다. 지방권 94.4, 5대광역시 93.4로 지방은 파는 쪽이 더 많은 상태가 이어집니다.
10. 정리
- 서울 +0.22%, 전국 +0.09%로 오름세는 이어졌습니다.
- 다만 서울 25개 구 중 강남구(-0.41%)와 서초구(-0.23%) 둘만 내렸고, 전국 182곳에서도 하위 1·2위입니다.
- 강남은 넉 주 연속 하락이고 폭이 매주 커졌습니다. 403주 가운데 다섯 번째로 큰 낙폭입니다.
- 비싼 순서대로 내린 것은 아닙니다. 송파(+0.01%)와 용산(+0.09%)은 올랐습니다.
- 하락은 8월 13일 대책보다 먼저 시작됐고, 그 대책은 공급·금융 지원 중심입니다. 원인은 이 자료로 알 수 없습니다.
- 규제 여부로도 설명되지 않습니다. 가장 많이 내린 강남·서초도, 가장 많이 오른 성북구도 세 규제가 다 걸려 있습니다.
- 지방은 여전히 +0.01%에 머물고, 반년 내내 한 번도 못 오른 곳이 18곳입니다.
출처: 한국부동산원 주간 아파트가격동향 지수 및 보도자료(2026년 8월 31일 기준, 9월 3일 발표), 국토교통부 실거래가 공개시스템(2026년 3월 이후 서울 아파트 매매), 관계부처 합동 주택 신속공급 방안 및 금융 종합대책(2026년 8월 13일), 국토교통부 투기과열지구·조정대상지역 지정 현황(2026년 6월 30일 보도참고자료).
이 글은 공개된 통계를 정리한 것으로 투자 권유가 아닙니다. 투자 판단과 그 결과는 투자자 본인에게 있습니다.
