전국 법정동 18,421곳의 대지 공시지가를 한 줄에 세워 봤습니다. 중위가 평당 22만원이고, 열에 하나는 평당 5만원 아래, 백에 하나는 평당 2,362만원 위였습니다. 시도끼리는 서울과 전남이 296배 벌어져 있습니다. 그런데 「서울 땅값」도 한 값이 아닙니다. 서울 안에서만 229배 갈립니다.
2025-12 기준입니다. 2026년 공시분이 아닙니다.
그리고 공시지가는 시세가 아닙니다. 세금과 부담금을 매길 때 기준으로 쓰는 값이고, 실제 거래되는 값과는 다릅니다.
1. 우리 동네는 어디쯤인가
전국 법정동을 값 순서로 세우면 이렇게 됩니다.
| 전국에서 | 평당 |
|---|---|
| 아래에서 10% | 5만원 |
| 아래에서 25% | 9만원 |
| 한가운데 | 22만원 |
| 위에서 25% | 77만원 |
| 위에서 10% | 270만원 |
| 위에서 1% | 2,362만원 |
한가운데가 22만원입니다. 그리고 아래에서 10%와 위에서 1%가 475배 벌어져 있습니다.
위 표는 법정동 단위 평균이라 내 필지 값과는 다릅니다. 필지 값을 이 표에 곧장 대지 말고, 2장의 시도 표에서 우리 시도의 중위값과 견주는 데까지 쓰는 것이 맞습니다.
2. 시도끼리 296배
| 시도 | 평당 | 센 법정동 |
|---|---|---|
| 서울 | 1,946만원 | 445곳 |
| 부산 | 451만원 | 248곳 |
| 대전 | 244만원 | 166곳 |
| 대구 | 205만원 | 377곳 |
| 인천 | 183만원 | 246곳 |
| 광주 | 182만원 | 201곳 |
| 울산 | 111만원 | 175곳 |
| 경기 | 100만원 | 1,967곳 |
| 세종 | 97만원 | 131곳 |
| 제주 | 78만원 | 183곳 |
| 경남 | 25만원 | 2,128곳 |
| 강원 | 20만원 | 1,253곳 |
| 충북 | 18만원 | 1,452곳 |
| 경북 | 17만원 | 2,958곳 |
| 충남 | 15만원 | 2,084곳 |
| 전북 | 7만원 | 1,700곳 |
| 전남 | 7만원 | 2,707곳 |
맨 위가 서울 1,946만원, 맨 아래가 전남 7만원입니다. 296배입니다.
표에서 전북과 전남은 반올림하면 둘 다 7만원이지만, 실제로는 전북 7.2만원 · 전남 6.6만원으로 전남이 아래입니다.
3. 「서울 땅값」이라는 한 값은 없습니다
서울 25개 구의 중위값입니다. 맨 위가 강남구 4,456만원, 맨 아래가 도봉구 968만원으로 4.6배입니다.
그런데 법정동 하나까지 내려가면 훨씬 더 벌어집니다.
| 법정동 | 평당 | |
|---|---|---|
| 서울에서 가장 비싼 | 중구 충무로1가 | 2억 4,295만원 |
| 서울에서 가장 싼 | 강서구 오곡동 | 106만원 |
229배입니다. 같은 서울인데 그렇습니다. 두 곳은 구가 다릅니다. 중구 충무로1가와 강서구 오곡동입니다.
서울만 그런 것도 아닙니다. 전국 시군구 221곳에서 같은 시군구 안 법정동끼리 중위 24.1배였습니다.
4. 같은 동네라도 지목이 다르면
| 지목 | 평당 | 대를 100으로 보면 |
|---|---|---|
| 대(집·건물이 서는 땅) | 139만원 | 100 |
| 전(밭) | 20만원 | 15 |
| 답(논) | 17만원 | 12 |
| 임야(산) | 2만원 | 2 |
| 공장용지(공장 터) | 66만원 | 47 |
| 학교용지(학교 터) | 111만원 | 80 |
| 잡종지(그 밖) | 43만원 | 31 |
대와 임야가 59배입니다. 집을 지을 수 있는 땅과 산이 그만큼 다릅니다.
이 표만 세는 단위가 다릅니다. 앞의 두 표는 법정동 단위이고, 이 표는 시군구별 면적가중 평균의 중위값입니다.
5. 이 값은 어디에 쓰이나
개별공시지가는 그 자체로 사고파는 값이 아닙니다. 다른 값을 정할 때 밑값으로 들어갑니다.
- 재산세·종합부동산세 : 토지의 시가표준액이 곧 개별공시지가입니다(지방세법 제4조 제1항)
- 개발부담금 : 개발이 시작된 시점의 땅값을 개별공시지가로 잡습니다(개발이익 환수에 관한 법률 제10조 제3항)
- 그 밖의 법령 : 다른 법에서 땅값을 셈해야 할 때 기준으로 끌어다 씁니다(부동산 가격공시에 관한 법률 제10조 제1항)
표준지공시지가는 다릅니다. 국토교통부가 전국에서 고른 대표 필지에만 매기고, 감정평가의 기준이 됩니다(같은 법 제9조). 수용 보상액은 감정평가로 정하므로 그쪽이 딛는 것은 표준지 쪽입니다. 이 글의 값으로 보상액을 가늠하면 어긋납니다.
6. 숫자를 읽을 때 조심할 것
첫째, 시세가 아닙니다. 개별공시지가는 세금·부담금의 기준값입니다. 실제 거래되는 값과 다릅니다.
둘째, 2025-12 기준입니다. 2026년 공시분이 아닙니다.
셋째, 지번이 아주 적은 법정동은 뺐습니다. 지번 30개 미만은 셈에서 제외했습니다. 안 빼면 지번 서너 개짜리가 순위를 지배합니다. 빼도 18,752곳 중 18,421곳(98.2%)이 남습니다.
넷째, 한 법정동 안에서 최고와 최저가 몇 배인지는 세지 않았습니다. 원천에서 최저값이 0으로 비어 있는 곳이 절반인데, 그 빠짐이 지역마다 다릅니다.
| 시도 | 최저값이 비어 있는 법정동 |
|---|---|
| 제주 | 93% |
| 대구 | 84% |
| 경북 | 77% |
| 전북 | 67% |
| 충북 | 27% |
제주는 93%가 비어 있고 충북은 27%입니다. 이 상태로 「법정동 안 격차」를 세면 제주가 통째로 빠진 전국 이야기가 됩니다. 그래서 평균값끼리만 견줬습니다.
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한 줄 정리
- 전국 법정동 대지 공시지가 중위는 평당 22만원입니다.
- 아래에서 10%와 위에서 1%가 475배, 시도끼리는 296배 벌어져 있습니다.
- 「서울 땅값」이라는 한 값은 없습니다. 서울 안에서만 229배입니다.
- 같은 시군구 안에서도 법정동끼리 중위 24.1배 갈립니다.
- 지목이 다르면 또 다릅니다. 대와 임야가 59배입니다.
출처: 국토교통부 국가공간정보센터 「국토지목별토지가격현황·국토지목별현황」 전국 법정동 × 지목 집계 전량(기준연월 2025-12 · 데이터기준일자 2026-08-05). 지목 대(垈) 기준, 지번 30개 이상 법정동 18,421곳. 쓰임과 구분의 근거는 국가법령정보센터 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제9조·제10조, 「지방세법」 제4조, 「개발이익 환수에 관한 법률」 제10조.
